Calcolo Rata Mutuo 2026 — Piano di Ammortamento Online Gratis
Calcola la rata del mutuo con ammortamento alla francese: tasso fisso, variabile e confronto. Include piano completo rata per rata, interessi totali, TAEG orientativo e strategie di surroga.
🏦 Calcolatore Rata Mutuo — Ammortamento Francese
Come Si Calcola la Rata del Mutuo: Ammortamento alla Francese
Il piano di ammortamento alla francese è lo standard adottato da tutte le banche italiane per i mutui. Prevede una rata costante per tutta la durata del finanziamento, composta da una quota capitale (che ripaga il debito) e una quota interessi (che remunera la banca). La caratteristica fondamentale è che all'inizio si pagano proporzionalmente molti più interessi che capitale: nella prima rata di un mutuo ventennale, oltre il 50% è interessi. Questo si inverte progressivamente, finché nell'ultima rata si rimborsa quasi solo capitale.
La formula matematica per il calcolo della rata mensile è:
rata = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]
dove:
C = capitale (importo mutuo)
i = tasso mensile = TAN / 100 / 12
n = numero di rate = anni × 12
# Esempio: 180.000€ · 20 anni · TAN 3.20%
i = 3.20/100/12 = 0.002667
n = 20 × 12 = 240
rata = 180.000 × [0.002667 × 1.002667^240] / [1.002667^240 − 1]
rata = 180.000 × 0.005656 / 0.90744 = 1.018,94€/mese
Totale interessi: 1.018,94 × 240 − 180.000 = 64.546€
Tasso Fisso vs Tasso Variabile nel 2026
Nel 2026 il mercato dei mutui italiani vede un'inversione rispetto al 2023: con la BCE che ha tagliato i tassi portando il tasso di deposito al 2.15% a fine 2025, l'Euribor 3M è sceso intorno al 2.5%, rendendo i mutui a tasso variabile di nuovo competitivi rispetto ai fissi (che incorporano i tassi forward). Il tasso fisso offre certezza della rata; il variabile potenzialmente rate più basse se i tassi continuano a scendere, ma con rischio di rialzo.
| Tipologia | TAN orientativo 2026 | TAEG indicativo | Vantaggio | Rischio |
|---|---|---|---|---|
| Fisso 20 anni | 2.80–3.40% | 3.0–3.6% | Certezza della rata | Non scende se tassi calano |
| Fisso 30 anni | 3.00–3.60% | 3.2–3.8% | Rata bassa, lunga copertura | Più interessi totali |
| Variabile (Euribor + spread) | 2.50+1.0–1.5% | 3.8–4.2% | Può scendere con i tassi | Aumenta se Euribor sale |
| Misto (fisso + variabile) | Varia | Varia | Flessibilità | Maggiore complessità |
| Green (immobili A/B) | 2.50–3.00% | 2.7–3.2% | Tasso agevolato | Solo immobili classe A/B |
Surroga del Mutuo: Quando Conviene nel 2026
La surroga del mutuo (portabilità, introdotta dalla L. 40/2007) permette di trasferire il mutuo esistente ad un'altra banca per ottenere condizioni migliori, senza costi per il mutuatario e senza consenso della banca di partenza. Con la discesa dei tassi nel 2025-2026, chi ha acceso un mutuo fisso al 4-5% nel 2023 potrebbe beneficiare di una surroga a tassi del 3% o inferiori, con un risparmio significativo. Conviene surrogare quando: il nuovo TAN è inferiore di almeno 0.5-1% rispetto all'attuale, rimangono ancora molti anni di mutuo, e l'importo residuo è significativo.
Detraibilità degli Interessi del Mutuo Prima Casa
Gli interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili al 19% IRPEF, su un importo massimo di 4.000€ annui. La detrazione massima è quindi 4.000 × 19% = 760€/anno. La detrazione si applica solo al proprietario dell'immobile che lo utilizza come abitazione principale; per mutui su seconde case o immobili commerciali la detrazione non è prevista. Dal 2026 la detrazione è accessibile solo ai contribuenti con reddito imponibile non superiore a 120.000€ annui (riduzione progressiva sopra 75.000€).